上(shàng)半年業績那(nà)麽好，下半年斷崖式下跌是危言聳聽(tīng)嗎？

戰鬥在一線的小(xiǎo)夥伴們，也許已經感到絲絲涼意了。

家(jiā)居行(xíng)業是整個(gè)大(dà)居住鏈條中的一個(gè)終端環節，現在上(shàng)遊出現了問題，勢必會(huì)傳導到下遊鏈條。

出了什麽問題？8月開(kāi)始，一手房(fáng)開(kāi)工數(shù)，以及二手房(fáng)市場(chǎng)成交量紛紛出現了斷崖式下跌。

家(jiā)居行(xíng)業客戶主要來(lái)自兩個(gè)方面，一個(gè)是零售業務，以近期交易或者一兩年內(nèi)交易的商品房(fáng)為(wèi)主；另一個(gè)是工程業務，按照去年甚至前年中标的項目進行(xíng)安裝服務。

那(nà)麽近期出現的成交量全面下跌的情況，極有(yǒu)可(kě)能反映了下半年的零售業務，以及明(míng)後年的工程業務。

上(shàng)半年驕人(rén)的業績，是消費積壓以及銷售向頭部集中的結果，上(shàng)遊市場(chǎng)的冰點效應正在或即将傳導到家(jiā)居行(xíng)業。

行(xíng)業整體(tǐ)将面臨的是更加嚴酷的存量競争時(shí)代。

01 

銷售規模累計(jì)增速連續8個(gè)月回落   

9月15日，國家(jiā)統計(jì)局公布了2021年1-8月國民經濟運行(xíng)情況以及房(fáng)地産行(xíng)業數(shù)據，整體(tǐ)市場(chǎng)不容樂觀。

數(shù)據顯示，新房(fáng)銷售短(duǎn)期內(nèi)面臨較大(dà)下行(xíng)壓力，8月單月商品房(fáng)銷售面積同比下降近16%，東部地區(qū)銷售增速出現回落。 與此同時(shí)，施工和(hé)拿(ná)地雙雙再度降溫，其中新開(kāi)工同比降17%至2019年以來(lái)月度最低(dī)。

單月來(lái)看，8月，全國新房(fáng)銷售規模同、環比進一步回落，分别下降4%和(hé)7%。銷售面積同比降幅擴大(dà)7個(gè)百分點至15.6%，較2019年同期也下降4%。

通(tōng)過對比年內(nèi)和(hé)曆年基數(shù)，8月新房(fáng)銷售已出現明(míng)顯降溫，各地區(qū)市場(chǎng)表現均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區(qū)降溫尤為(wèi)顯著。

全國月度商品房(fáng)銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據來(lái)源：國家(jiā)統計(jì)局

02

房(fáng)屋竣工面積

成為(wèi)開(kāi)發投資額一大(dà)支撐亮點   

房(fáng)企審慎态度下新開(kāi)工大(dà)幅減緩。

數(shù)據顯示，1-8月，房(fáng)屋新開(kāi)工面積下降3.2%，較1~7月降幅擴大(dà)2.3%。受此影(yǐng)響，1~8月房(fáng)屋施工面積同比增速再度收窄0.6%，至8.4%。

但(dàn)值得(de)一提的是，8月全國房(fáng)企房(fáng)屋竣工面積4957萬平方米，同比增速和(hé)累計(jì)同比增速雙雙增長至26%和(hé)28%。一方面“交付大(dà)年”下房(fáng)企具備剛性壓力，另一方面提速已售項目竣工可(kě)盤活預售資金監管賬戶內(nèi)資金。因此房(fáng)屋竣工面積持續發力，支撐8月整體(tǐ)投資規模環比小(xiǎo)增。

短(duǎn)期來(lái)看樓市面臨一定下行(xíng)壓力。“金九銀十”傳統銷售旺季表現預計(jì)不及往年。

受短(duǎn)期新房(fáng)銷售及房(fáng)企到位資金有(yǒu)限的影(yǐng)響，四季度房(fáng)企對項目新開(kāi)工将繼續保持謹慎态度，減緩開(kāi)工進度和(hé)降低(dī)施工強度将成為(wèi)更多(duō)房(fáng)企的選擇。

但(dàn)“交付大(dà)年”和(hé)資金回款壓力下，項目竣工面積将持續發力，并延續當前增速曆史高(gāo)位水(shuǐ)平。

房(fáng)地産開(kāi)發企業新開(kāi)工面積月度走勢

（單位：萬平方米）

數(shù)據來(lái)源：國家(jiā)統計(jì)局

房(fáng)地産開(kāi)發企業竣工面積月度走勢

（單位：萬平方米）

數(shù)據來(lái)源：國家(jiā)統計(jì)局

03  

一線市場(chǎng)二手房(fáng)成交量暴跌  

再來(lái)看看二手房(fáng)的情況

易居研究院監測數(shù)據顯示，8月13個(gè)重點城市二手住宅成交量環比大(dà)跌14%，同比暴跌約34%。

這一波指向二手房(fáng)的調控內(nèi)容，可(kě)謂是打了樓市的“七寸”。

首先，多(duō)個(gè)城市建立二手住房(fáng)成交參考價格發布機制(zhì)，并與銀行(xíng)按揭貸款挂鈎；同時(shí)，受房(fáng)貸兩道(dào)紅線影(yǐng)響，部分銀行(xíng)貸款額度收緊，房(fáng)貸利率上(shàng)調，二手房(fáng)放貸周期持續拉長，并出現部分城市二手房(fáng)停貸的情況。

二手房(fáng)成交集體(tǐ)回落已成趨勢，我們從典型城市二手房(fáng)市場(chǎng)表現來(lái)看，8月四大(dà)一線城市及熱點二線城市二手房(fáng)成交量價齊跌正成為(wèi)普遍現象，預計(jì)市場(chǎng)将進入很(hěn)長一段時(shí)間(jiān)的下行(xíng)周期。

深圳，一直是全國樓市的風向标。

作(zuò)為(wèi)首個(gè)發布二手房(fáng)成交參考價格的城市，深圳二手住宅市場(chǎng)自4月以來(lái)進入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大(dà)關。

8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環比下跌20%，同比下跌82%，而且這已經是深圳連續第五個(gè)月下跌，創近十年除春節月份最低(dī)值。

上(shàng)海二手房(fáng)的高(gāo)光時(shí)刻是在今年1月，當時(shí)二手住宅成交套數(shù)達到44564套，創下2016年9月以來(lái)新高(gāo)。3月份成交量也在近4萬套。

一系列調控政策加碼後，今年7月初，二手房(fáng)進入“指導價”時(shí)代。

從成交數(shù)據來(lái)看，7月上(shàng)海二手住宅較于6月環比下降14.6%，月，二手住宅成交跌幅進一步擴大(dà)至24.3%，創2020年3月以來(lái)新低(dī)，相較于1月成交最高(gāo)點降幅達到60%。

此外，同樣作(zuò)為(wèi)風向标的北京，在8月也迎來(lái)了二手房(fáng)成交量下跌，但(dàn)整體(tǐ)仍處于相對高(gāo)位。8月北京二手住宅成交套數(shù)較于7月環比下降10.7%，相較于3月最高(gāo)時(shí)減少(shǎo)近三成。

北京二手房(fáng)市場(chǎng)回落的原因在于，一系列政策落地之後，二手房(fáng)市場(chǎng)觀望情緒增加，再加上(shàng)部分銀行(xíng)二手房(fáng)貸款額度收緊，放款周期延長，導緻成交數(shù)據回落。

04  

二線市場(chǎng)降幅均在20%以上(shàng)  

二線市場(chǎng)也是一樣。

8月5日，杭州進一步加強限購，提高(gāo)社保年限的要求。自今年3月達到高(gāo)點以來(lái)，杭州二手住宅成交量開(kāi)始連續4個(gè)月下滑，杭州8月單月成交創近十年最低(dī)，

熱點二線城市，調控力度與杭州類似的還(hái)有(yǒu)東莞。8月2日東莞出台房(fáng)地産調控新政“莞八條”之後，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上(shàng)月小(xiǎo)幅下降，随着政策效果逐漸顯現，預計(jì)未來(lái)幾個(gè)月東莞二手住宅成交量下跌速度和(hé)深圳類似。

在成都跟進深圳發布二手房(fáng)指導價之後，市區(qū)二手住宅成交量，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。8月成交套數(shù)相較于年內(nèi)最高(gāo)值降幅達到三成。

此外，南京、廈門(mén)、金華、無錫和(hé)青島等城市8月二手住房(fáng)成交套數(shù)均呈現出同環比下降，降幅均在20%以上(shàng)。

二手房(fáng)市場(chǎng)正在成為(wèi)房(fáng)地産調控的主戰場(chǎng)。

從監管層面來(lái)看，二手房(fáng)成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房(fáng)交易周期被加長，二手房(fáng)成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房(fáng)市場(chǎng)。

短(duǎn)期來(lái)看，信貸政策持續收緊，對于二手房(fáng)市場(chǎng)而言更是一把利劍。鑒于目前多(duō)地銀行(xíng)已出現二手房(fáng)停貸現象，未停貸城市多(duō)數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，二手房(fáng)貸款難度增加，預計(jì)短(duǎn)期內(nèi)熱點城市二手房(fáng)仍将繼續降溫，部分城市二手房(fáng)或已提前“入冬”。

綜上(shàng)所述我們可(kě)以判斷，上(shàng)半年行(xíng)業普遍性的高(gāo)速增長将被終結，大(dà)潮退去後，裸泳者立現。家(jiā)居企業管理(lǐ)層将面臨新周期的考驗。

來(lái)源：騰訊家(jiā)居