資本市場(chǎng)從來(lái)不缺少(shǎo)富貴險中求的故事，更不缺少(shǎo)被人(rén)奉為(wèi)圭臬的投資故事。

早年孫正義與蔡崇信在阿裏股份上(shàng)的一攻一防令外界津津樂道(dào)，而近年來(lái)阿裏及騰訊等資本巨鳄已成為(wèi)頭部資産的主要資金方，通(tōng)過戰投将自己的觸角伸至互聯網內(nèi)的各個(gè)細分領域。

同樣的戲碼也在房(fáng)地産行(xíng)業不斷上(shàng)演。

王石自述，20世紀90年代初期，其“金手指”的綽号在深圳不胫而走，隻因經他手的投資穩賺不賠。後來(lái)，便是萬科“戰投幫”崛起，再到近期廣信資産包引入戰投。

通(tōng)過投資并購開(kāi)疆拓土，依靠合作(zuò)開(kāi)發分散風險，對房(fáng)企來(lái)說早已輕車(chē)熟路，而憑借股權融資引入戰投，則成為(wèi)了今年房(fáng)企尋求熱錢(qián)的新潮流。

今年以來(lái)，世茂鲸吞福晟，萬科為(wèi)廣信引入戰投都成為(wèi)了外界關注的焦點；同時(shí)，綠城、協信、新華聯等中小(xiǎo)房(fáng)企也先後透露出引入戰略投資者的意願。然而，招商蛇口引險資入局的交易在7月17日受到深交所問詢，5月就已表示籌劃引入戰投的泰禾仍遲遲找不到接盤方，可(kě)謂有(yǒu)人(rén)歡喜有(yǒu)人(rén)愁。

引入戰投是一種雙向選擇，成功與否，不僅看面子，更要看裏子。對于房(fáng)企而言，投資方資源的豐富程度，雙方的匹配度、切合度是難以越過的問題；對于投資方而言，背負小(xiǎo)風險獲取高(gāo)投資回報率則是再自然不過的考量。因此，一如行(xíng)業間(jiān)的規模分化，戰投資源向規模型房(fáng)企傾斜，顯然将是未來(lái)的大(dà)勢。

多(duō)家(jiā)房(fáng)企引入戰投 股權融資回籠資金

今年年初，兩則房(fáng)企戰投的消息引來(lái)關注。

首先是世茂福晟間(jiān)的傳聞得(de)到官宣。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在發布會(huì)上(shàng)強調，外界所說的并購行(xíng)為(wèi)并不存在，相比收購或合并，雙方締結戰略合作(zuò)的說法更為(wèi)确切。

其次是恒大(dà)宣布700億元戰投的回購義務得(de)到延期。2017年恒大(dà)引入三輪戰投，總計(jì)募得(de)1300億元的融資，其中前兩輪的回購協議以2020年1月31日——恒大(dà)回A的最晚時(shí)間(jiān)作(zuò)為(wèi)節點。延期之後，前兩輪戰投的回購期限将對标第三輪，即2021年1月31日。

進入4月，協信、綠城先後披露引入戰投計(jì)劃。協信地産引入的是新加坡城市發展有(yǒu)限公司，後者以43.9億元的代價收購協信遠創51.01%股權，成為(wèi)協信地産的第一大(dà)股東。綠城中國則引入了新湖(hú)中寶，向其增發3.23億股，交易金額約30.69億港元。發行(xíng)已于5月26日完成，新湖(hú)中寶持股約12.95%，成為(wèi)綠城的第三大(dà)股東。

6月，招商蛇口宣布将收購深投控持有(yǒu)的南油集團24%股權，交易對價約70.35億元，這一交易将引入深投控、中國平安作(zuò)為(wèi)其股東；中旬，旭輝完成配股，順勢引入了國際知名投資機構美國資本集團（The  Capital  Group）；月底，萬科發布公告稱，三年前公司收購的廣信資産包将引入7家(jiā)戰略投資者，拟轉讓旗下廣州萬科持有(yǒu)的廣州萬溪50%的股權。

一般而言，像恒大(dà)、協信、萬科、綠城、旭輝向戰投方轉讓或增發股權，是引入戰投最為(wèi)直觀的方式。世茂福晟與招商蛇口則有(yǒu)些(xiē)特殊。

雖然世茂全盤代管了福晟的項目，但(dàn)并非一次性投入資金。許世壇曾表示，世茂的投入不會(huì)如市場(chǎng)傳言般要幾百億，大(dà)概會(huì)投入五十億元到六十億元。同時(shí)，世茂幫助福晟進行(xíng)債務重組，更多(duō)是希望通(tōng)過福晟自己的經營進行(xíng)清償。而針對福晟的項目，世茂将其進行(xíng)了拆解，分置到世茂海峽等不同平台內(nèi)，剝離劣質資産，轉化優質項目。

招商蛇口則是通(tōng)過南油集團的交易，設計(jì)了3種支付方式，由此将引入深投控與中國平安兩大(dà)股東。招商蛇口計(jì)劃向深投控發行(xíng)股份，占交易對價的2.5%；同時(shí)向深投控發行(xíng)可(kě)轉換公司債，深投控可(kě)根據需要進行(xíng)債轉股，占交易對價的47.5%；再向中國平安的委托方平安資管發行(xíng)股份進行(xíng)配套融資，占交易對價的50%。

因此，在交易完成後，深投控和(hé)中國平安都會(huì)持有(yǒu)招商蛇口的股份，實現入股。

此外，萬科引入戰投的方式也有(yǒu)些(xiē)許不同。七家(jiā)戰略投資者将以信托（中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計(jì)劃）的形式持有(yǒu)股份，在信托中各自占有(yǒu)不同份額的權益。

從規模上(shàng)來(lái)看，有(yǒu)曾為(wèi)國內(nèi)最大(dà)規模戰投的恒大(dà)在前，今年以來(lái)房(fáng)企的戰投規模多(duō)少(shǎo)有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)巫見大(dà)巫，一方面有(yǒu)估值和(hé)戰投者數(shù)量的原因，另一方面也有(yǒu)房(fáng)企控制(zhì)新股東持股比例的意願。

值得(de)一提的是，從資産包層面引入戰投的萬科，因标的資産評估值較高(gāo)，其規模并不小(xiǎo)——廣州萬溪50%股權的評估值約為(wèi)49.27億元（不含天河(hé)軟件園項目），加上(shàng)30.4億元的預付溢價款，組成總計(jì)70.4億元的股權轉讓款。

資源向規模房(fáng)企傾斜 設置回購保障投資利益

引入戰投，歸根結底是為(wèi)了錢(qián)。

通(tōng)過股權融資獲取大(dà)筆資金，不僅能增強房(fáng)企的流動性，緩解償債壓力，亦無需背負利息的風險。特别在今年的特殊環境之下，更是引入戰投的好時(shí)機。

以萬科為(wèi)例，截至廣信資産包的最新公告，萬科為(wèi)廣信資産包累計(jì)投入470.4億元，其中廣信資産包轉讓對價已累計(jì)支付416.0億元，其他費用、支出以及投入的項目運營資金共計(jì)54.4億元。

通(tōng)過引入七家(jiā)戰略投資者，萬科共可(kě)回收約390.4億元的資金，不僅包括轉讓股權所得(de)的70.4億元款項，新股東還(hái)将向廣州萬溪提供70.4億元用于置換萬科的前期投入，同時(shí)推動廣州萬溪申請(qǐng)不超過330億元的并購貸款，将其中的249.6億元用于置換萬科的前期投入。

可(kě)以看出，通(tōng)過引入戰投，萬科不僅将獲取股權轉讓收益，還(hái)能将前期投入進行(xíng)置換，借此回籠大(dà)部分的前期投入資金。

當然，房(fáng)企引入戰投并非一錘子買賣。既然是戰略合作(zuò)者，不僅要扮演一個(gè)重要的财務角色，還(hái)要涉及長期的布局與合作(zuò)。借助戰投方資源增強盈利規模，提升運營效率，改善負債現狀，也是房(fáng)企的目的之一。

如福晟借助世茂梳理(lǐ)債務，泰禾籌劃戰投，都是希望接盤方有(yǒu)足夠能力幫助其走出債務危機；協信引入新加坡城市發展有(yǒu)限公司，綠城引入新湖(hú)中寶，更多(duō)是瞄準項目操盤上(shàng)的合作(zuò)，發揮投資布局、項目開(kāi)發上(shàng)的協同效應；招商蛇口拟一口氣引入國資背景的深投控、險資巨頭中國平安，不僅将在園區(qū)、商業、康養等多(duō)個(gè)領域與戰投方建立合作(zuò)關系，還(hái)将進一步獲得(de)低(dī)成本融資等優勢資源；萬科除回籠資金外，還(hái)能通(tōng)過引入戰投分散風險，導入專業經驗與資源，加快項目推進速度，并借此提升自身的能力。

然而，房(fáng)企引入戰投的計(jì)劃并非都能一帆風順。2017年，萬科成功競得(de)廣信資産包之後，在進展公告內(nèi)即表示将引入合作(zuò)方共同開(kāi)發，但(dàn)準備工作(zuò)卻在2019年底才得(de)以結束；招商蛇口在7月17日收到了深交所的重組問詢函，共涉及8項問題，可(kě)轉換公司債的相關問題就有(yǒu)3個(gè)；泰禾則與多(duō)家(jiā)公司傳出“绯聞”之後仍未找到戰略投資者。

同時(shí)，投資方會(huì)設置相應條款保障自身的利益。

例如，恒大(dà)三輪戰投就設置了淨利潤、回A時(shí)限的對賭條款，萬科同樣設置了土地批複時(shí)限的回購條款，招商蛇口對深投控發行(xíng)的可(kě)轉債比例較高(gāo)，并與中國平安設置了一個(gè)可(kě)延續的3年合作(zuò)期。

對投資方而言，投資回報率是入股房(fáng)企的首要因素，必然要權衡投入、回報、風險之間(jiān)的關系。

因此，房(fáng)企引入戰投的成功率，與其自身的經營狀況密不可(kě)分——能否引入戰投是企業融資能力的體(tǐ)現，一如行(xíng)業間(jiān)的規模分化，産生(shēng)規模效應與頭部效應。而戰投資源向運營狀況更好，盈利能力更強，财務風險更低(dī)的規模型房(fáng)企靠攏也是符合邏輯的。

來(lái)源：億歐網